ঢাকা শহরে এক খণ্ড জমি কেনার গল্প

বাংলাদেশে এমন লোক খুব কমই আছে যিনি ঢাকায় এক খন্ড জমি'র মালিক হতে চান না। যার এক খন্ড আছে তিনি দুই খন্ড চান, যার দুই খন্ড আছে, তিনি আরো চান। ঢাকায় যাদের নিজস্ব ফ্লাট আছে তারও স্বপ্ন নিজের এক খন্ড জমি। এখন মূল ঢাকা শহরের সীমানার ভেতর জমি দুস্প্রাপ্য হয়ে গেছে। অনেকে খুঁজে জমি পেলেন তো, সেই জমি রেজিষ্ট্রি করে নিজে দখলে নেয়ার আগ পর্যন্ত টেনশনে থাকতে হয়। জমি সলিড তো? দখল পাবেন তো?

আজকে আমার নিজের এক খন্ড জমি কেনা নিয়ে গল্প। ২০১৩ সালের জানুয়ারী মাস। ঢাকায় বসবাসরত কিছু বন্ধু মিলে ঠিক করলাম, ঢাকায় এক খন্ড জমি কিনবো, তারপর সবাই মিলে ফ্লাট তৈরী করে যে যার ফ্লাটে উঠে যাব। সবাইকে বলে দিলাম যার যার মত করে জমি'র খোঁজ করতে। মাস খানেকের ভেতর এক বন্ধু সুখবর নিয়ে এলেন। ১০ কাঠার এক খন্ড জমি, ১২০ ফুট মেইন রাস্তার লাগোয়া। জমি দেখে সবারই পছন্দ হলো। এরপর দাম। দাম শুনে মাথা চক্কর দিয়ে উঠলো। ৬০ লক্ষ টাকা করে ১০ কাঠার দাম ৬ কোটি টাকা। যে এলাকায় (ঢাকা সেনানিবাসের একেবারে পেছনে ইব্রাহিমপুর এলাকা) জমিটি ছিল তখন সেখানকার বাজার মূল্য ৪০-৪৫ লক্ষ টাকা। যা হোক আশাহত না হয়ে জমির মালিকের সাথে কথা বলতে গিয়ে দেখলাম এর মধ্যেই তিনি জমি বিক্রি'র জন্য দালালের খপ্পরে পড়েছেন। জমি তিনি রেজিষ্ট্রি করে দিবেন, তবে টাকা পয়সা লেনদেন হবে দালালের সাথে। দালাল ঐ এলাকার কুখ্যাত এক রিয়েল এষ্টেট ব্যবসায়ী। বন্ধুদের মধ্যে কয়েকজন বেশ ক্ষমতাবান। তারা আশ্বাস দিলেন সমস্যা হবে না।

আমি জমির কাগজপত্র চাইলাম। অনেক আগে এক কলিগের বাবা আমাকে হাতে কলমে শিখিয়েছিলেন কিভাবে জমি'র কাগজপত্র পরীক্ষা করতে হয়। ভাবলাম এবার সেটার প্রাকটিক্যাল পরীক্ষা হয়ে যাবে যদিও বন্ধুরা ঠিক আমার উপর আস্থা রাখতে পারছিলেন না। দালাল এবং বিক্রেতা বললেন আগে জমি'র দাম চুড়ান্ত করতে, তারপর কাগজ পত্র দিবেন। আমরা বললাম আগে জমির কাগজপত্র দেখবো, তারপর দাম চুড়ান্ত হবে। শেষমেশ, আমাদের চাপের কাছে নতি স্বীকার করে দুই এক দিন ঘুরিয়ে জমির কাগজপত্র দিলেন। যথাক্রমে মূল দলিলের ফটোকপি, ভায়া দলিল ৪ টি, পরচা, খাজনার কাগজপত্র ইত্যাদি পেয়ে আমি খুশী।

প্রথমে মূল দলিল পড়লাম। ভাল করে সময় নিয়েই পড়লাম। গুরুত্বপূর্ণ অংশগুলো নোট করে রাখলাম যাতে ভায়া দলিলের সাথে মিলিয়ে দেখা যায় যার মধ্যে গুরুত্বপূর্ন হলো সিএস, এসএ, আরএস এবং বাংলাদেশ আমলের খতিয়ান ও দাগ নম্বর, মূল মালিকের নাম এবং প্রাপ্য বা বিক্রিত অংশ, মূল দাগ নম্বর, পরবর্তী মালিক এবং তাদের প্রাপ্য ও বিক্রিত অংশ ইত্যাদি। এছাড়া বর্তমান দলিল নম্বর এবং পূর্ববর্তী দলিল নম্বর গুলো নোট করে নিলাম। এরপর আমি সবগুলো ভায়া দলিল রেজিষ্ট্রি তারিখ অনুযায়ী সাজিয়ে নিলাম। প্রথম ভায়া দলিলটি ১৯৫২ সালের। সেখানে পাকিস্তানি আমলের ষ্ট্যাম্প, সীল মোহর ইত্যাদি লাগানো আছে। প্রথম ভায়া দলিলে তখনকার মালিকের প্রাপ্য অংশ দেখে নিলাম। তৎকালীন ঢাকা জেলার কেরানীগঞ্জ থানার অধীন, জোয়ার সাহারা মৌজার জমি, যার দাগ নম্বর ৬০৮। সেখানে ১০১ শতক জমি ছিল যেখান থেকে প্রথম ভায়া দলিলের মালিক (ধরে নিলাম তার নাম আব্দুল জলিল) ১০১ শতক কিনেছিলেন। এবার আমি গেলাম ২য় ভায়া দলিলে। এই দলিলটি ১৯৬৮ সালের। সেখানে আব্দুল জলিলের কাছ থেকে জমিটি কিনেছেন জনৈক হীরালাল বিশ্বাস। এই দলিলে জমি কেনা বেচা হয়েছে ৩৫ শতক। কিন্তু দলিলের যে নম্বরের কথা উল্লেখ আছে, তার সাথে আব্দুল জলিলের দলিল কিংবা বর্তমান মালিকের দলিলের নম্বর মিলছে না। এবার প্রশ্নবোধক চিহ্ন।
এরপর খুললাম ৩য় ভায়া দলিল। এই দলিল ১৯৭৪ সালের। এই দলিল মূলে ক্রেতা একজন মাষ্টার মশাই (আমাদের একজন সাবেক স্বরাষ্ট্র মন্ত্রীর পিতা) পূর্বতন দুইটি দলিল (১ এবং ২ নং ভায়া দলিল) উদ্ধৃত করে জমি কিনেছেন ১০১ শতক। লে হালুয়া। পূর্বতন মালিকের কাছে জমি ছিল ৩৫ শতক। তিনি কিনেছেন ১০১ শতক? কিভাবে কার কাছ থেকে বাকী ৬৬ শতক কিনলেন তার কোন বর্ণণা নেই। আবার হীরালালের জায়গায় জনৈক আব্দুল বাসিতের নাম।

এরপর বাকী সবগুলো দলিল দেখলাম। মাষ্টার মশাই ১০১ শতক থেকে একেক জনের কাছে একটু একটু করে বিক্রি করেছেন। ৬৮ নম্বর দাগের মূল ১০১ শতকের মালিক এখন কমপক্ষে ১০-১২ জন। সবার কাছে যাওয়া সম্ভব না। খুঁজে পাওয়াও সম্ভব না। পরদিন, বর্তমান বিক্রেতাকে এই অসঙ্গতি তুলে ধরলাম। তিনি জানালেন এভাবেই তিনি কিনেছেন। জমি তার দখলে আছে। কোন অসুবিধা হবে না। বন্ধুরা তার কথায় সন্তুষ্ট, কিন্তু আমি জানলাম কোথাও শুভংকরের ফাঁকি আছে।

আমি পরদিন গুলশান সাব রেজিষ্ট্রি অফিসে গেলাম। সেখানে সরকারী ফি এবং যথারীতি প্রচুর পরিমান স্পীড মানি দিয়ে তিন দিনের ভেতর সবগুলো দলিলের নকল তুলে আনলাম। এবার আরও অবাক হবার পালা। ১৯৫২ সালের দলিলে জমি দেখানো আছে ৩৫ শতক! এখানে দলিলের নম্বর এবং আমাদের বিক্রেতা (ধরে নিন তার নাম জনাব কাশেম) কর্তৃক আমাদেরকে দেয়া ১৯৫২ সালের ভায়া দলিলের নম্বর এক নয়। অর্থাৎ আমাদের কাশেম সাহেব আমাদেরকে জাল ভায়া দলিল (১ নং ভায়া দলিল) সরবরাহ করেছেন। ২য় ভায়া দলিল সঠিক। সেক্ষেত্রে ৩য় ভায়া দলিল ঠিক নেই। অর্থাৎ ১ এবং ৩ নং ভায়া দলিল জাল। পরদিন বন্ধুদেরকে হাতে নাতে প্রমান দেয়ার পর সবাই এই প্রথমবারের মত দলিল সংক্রান্ত বিষয়ে আমার উপর পূর্ণ আস্থা প্রকাশ করে এই সংক্রান্ত যাবতীয় দায়িত্ব অর্পন করলেন। আমি বীরের বেশে বুক ফুলিয়ে কাশেম সাহেবকে এর ব্যাখ্যা দিতে বললাম। তিনি বললেন, গুলশান সাব রেজিষ্ট্রি অফিস থেকে তোলা আমার নকল দলিল ঠিক, আবার তার কাগজপত্র ঠিক যেহেতু তিনি দখলে আছেন। তিনি আরও আশ্বস্ত করলেন যে, জমি'র দখল বুঝিয়ে দেয়ার আগ পর্যন্ত তাকে শুধু বায়নার টাকা দিলেই চলবে। বায়নার টাকা দিয়েই তিনি জমি রেজিষ্ট্রি করে দিবেন। তার কথা বার্তায় বিন্দুমাত্র ভয়ভীতি নেই। আত্মবিশ্বাসে ভরপুর তার চাল চলন। তিনি জমির খাজনা এবং পরচা পরীক্ষা করতে বললেন। এরপর আমি গেলাম ইব্রাহিমপুরস্থ তহশীল অফিসে। সেখানেও যথারিতি স্পীড মানি দিয়ে জমির পরচা এবং খাজনার সকল কাগজপত্র পরীক্ষা করালাম এবং সঠিক পেলাম। কিন্তু আমার মনের সন্দেহ যায় না। ৩৫ শতক জমি কি করে ১০১ শতক হয়ে গেল? মাষ্টার মশাই হীরালালের পরিবর্তে আব্দুল বাসিতের কাছ থেকে কিভাবে জমি কিনলেন? গুলশান সাব রেজিষ্ট্রি অফিস থেকে তোলা নকল দলিল অনুযায়ী ৩য় ভায়া দলিলে মাষ্টার মশাই হীরালালের কাছ থেকে ৩৫ শতক জমি কিনেছিলেন।

এর মাঝে দুই তিনবার কাংখিত জমিটি বন্ধুবান্ধব এবং পরিবার পরিজন নিয়ে দেখতে এবং দেখাতে গেলাম। এর মাঝে হঠাৎ একদিন একজন স্থানীয় জানালেন, এই জমির নামে মামলা আছে। কিসের মামলা জিজ্ঞেস করতে বললেন, ব্যাংকের লোন সংক্রান্ত মামলা, এর বেশী কিছু তিনি জানেন না। আমি কৌশলে কাশেম সাহেবকে জিজ্ঞেস করলাম। তিনি জানালেন যে আরেক ব্যাক্তি এই জমির মালিক বলে দাবী করেছেন এবং একটা মামলা করেছেন। কিন্তু তিনি (কাশেম সাহেব) মামলায় ডিক্রী পেয়েছেন অর্থাৎ জিতে গেছেন যার কিছু কাগজপত্র তিনি দেখালেন। এরপর ঐ ব্যাক্তি পূনরায় একটি মিস কেস করেছেন, সেই মামলা এসি ল্যান্ডের অফিসে চলমান আছে। বুঝলাম কঠিন কিছু ব্যাপার স্যাপার আছে কারণ তিনি ব্যাংকের মামলা সংক্রান্ত ব্যাপারে কিছুই বললেন না। আমার এবং আমাদের জেদ চেপে গেল। শেষ পর্যন্ত দেখবো।

এরপর একদিন কাশেম সাহেবকে না জানিয়ে আমরা গেলাম ঐ দালালের কাছে। কৌশলে জমি'র সমস্যার কথা বলাতেই তিনি ব্যাংক লোনের কথা জানালেন যেটা কাশেম সাহেব চেপে গেছেন। তিনি ভেবেছিলেন কাশেম সাহেব বোধ হয় আমাদেরকে এটার কথা ইতোমধ্যে বলেছেন। যা হোক আমরা ব্যাংক লোন সংক্রান্ত কাগজপত্র দেখতে চাইলে তিনি যা বললেন সেটা এরকম। জনৈক ইফতেখার নামক ব্যাক্তি এই জমি'র (১০ কাঠা) ভুয়া দলিল মতিঝিলস্থ জনতা ব্যাংকের একটি শাখায় জমা দিয়ে ৭৫ লক্ষ টাকা লোন নিয়ে খেলাপী হয়েছেন। এক পর্যায়ে সুদ-আসলে টাকার পরিমান ১ কোটি ৪১ লক্ষ টাকা হবার পর ব্যাংক জমিটি নিলামে তুলেছিল। কিন্তু জমির মূল মালিক আমাদের কাশেম সাহেব হাইকোর্টে এই নিলামের বিরুদ্ধে রীট করেছেন যার শুনানী কিছুদিনের মধ্যেই হবার কথা। দালাল আশাবাদী, যেহেতু কাশেম সাহেবের কাগজপত্র ঠিক আছে, সুতরাং তারা (তিনি ব্যবসায়িক কারনে রীটের পক্ষভূক্ত হয়েছেন) রীটে জয়ী হবেন।

এবার আমাদের গন্তব্য মতিঝিল। অনেক কষ্টে আরেক বন্ধুর মাধ্যমে জনতা ব্যাংকের সেই শাখায় উপস্থিত হলাম। ব্যাংকের একজন উর্ধতন কর্মকর্তার রেফারেন্স নিয়ে গিয়েছিলাম। কিন্তু তারপরও সংশ্লিষ্ট শাখা অফিসার অস্বাভাবিক অসহযোগিতামূলক আচরণ করছিলেন। ব্যাংকে বসেই সেই উর্ধতন কর্মকর্তাকে ফোন দিয়ে পরিস্থিতি জানালাম। তিনি এবার ফোন দিয়ে শাখা ম্যানেজেরকে কিছু একটা ধোলাই দিলেন। শাখা ম্যানেজার আবার পালাক্রমে শাখা অফিসারকে সাইজ করলেন। এবার কাজ হলো। শাখা অফিসার আমাকে আড়ালে ডেকে নিয়ে বললেন আসলে আমরা কি চাই? আমি বললাম, যে দলিল দিয়ে লোন নেয়া হয়েছে সেই দলিলের কপি চাই। উনি বললেন, সেই দলিল কেউ একজন নিয়ে গেছে। এরপর তিনি যেটা জানালেন সেটা আরো সাংঘাতিক বিষয়। এই জমি নিলাম হয়ে গেছে এবং কেউ একজন ১ কোটি ৭০ লক্ষ টাকা দিয়ে নিলাম জিতেছেন এবং নিলামের ১৫% টাকা ব্যাংকে পরিশোধ করেছেন। হাইকোর্টে রীট থাকা অবস্থায় কিভাবে জমি নিলাম হলো জানতে চাইলে তিনি আকার ইংগিতে বললেন এখানেও "স্পীড মানি" কাজ করেছে। আমি ১০০% নিশ্চিত, এই ভদ্রলোকও স্পীড মানি'র অংশ পেয়েছেন। যাইহোক অনেক জোড়াজোড়ির পর তার কাছ থেকে ঐ ব্যাক্তির নাম, ঠিকানা এবং টেলিফোন নম্বর নিয়ে নিলাম যিনি নিলামে জমিটি কিনেছেন। ঐ ব্যাক্তির নাম শরফুদ্দিন সাহেব।
দুই একদিন পর শরফুদ্দিন সাহেবকে ফোন দিয়ে জমি'র ব্যাপারে কথা বলতে চাইলে তিনি রাজী হলেন। গুলশানের একটা রেষ্টুরেন্টে বসে কথা হল। তার ভাষ্য অনুযায়ী জনতা ব্যাংক তাকে এখনও রেজিষ্ট্রি করে না দিলেও তিনি এখন জমির মালিক। যে কোন লোন সংক্রান্ত মামলায় যখন কোন সরকারী প্রতিষ্ঠান বা ব্যাংক জড়িত থাকে তখন রায় নাকি সরকারী প্রতিষ্ঠানের পক্ষেই আসে। সুতরাং হাইকোর্টের রীটের বিপরীতে জনতা ব্যাংক জয়ী হবে, এ ব্যাপারে তিনি আশাবাদী। আমরা চাইলে তিনি জমিটি আমাদের কাছে সাড়ে চার কোটি টাকায় বিক্রি করতে পারেন। তবে অন্তত এক কোটি টাকা বায়না করতে হবে। যে কোন ব্যাংক কর্তৃক নিলামে উঠা সম্পত্তি কিনে সেটাকে লাভে বিক্রি করাই তার ব্যবসা।

আমি আমার বন্ধুদেরকে অনেক বুঝালাম। তাদের এক কথা, জমিতে যদিও গন্ডগোল আছে, তবুও তারা সেই জমি কিনবেন। প্রয়োজনে গন্ডগোল মিটিয়েই এটা কিনবেন। তাদের (আমি নই) একটাই ভরসা, জমি এখনও কাশেম সাহেবের দখলে আছে। খাজনা, পর্চা সবই কাশেম সাহেবের নামে, তাই কিছু সমস্যা হলেও সেটা কাটিয়ে উঠা যাবে।

এবার আমি আমার এক নিকটাত্মীয়ের রেফারেন্স নিয়ে এক্সপার্ট অপিনিয়নের জন্য সুপ্রীম কোর্টের একজন আইনজীবির কাছে গেলাম। সেখানে সব কিছু তাকে বুঝিয়ে বললাম এবং ১০ হাজার টাকা ফি দিয়ে সব কাগজপত্র রেখে এলাম। অপিনিয়ন নেয়ার সময় আরো ১৫ হাজার টাকা দিতে হবে। এক সপ্তাহ পর তিনি লিখিত অপিনিয়ন দিয়ে জানালেন, অন্ততঃ ১৫-২০ বছর মামলা চালিয়ে যাবার সংগতি এবং ইচ্ছা থাকলে জমিটি কেনা যেতে পাড়ে, অন্যথায়, এরকম ভেজাল জমি না কেনাটাই শ্রেয়। যেহেতু আমার আত্মীয় (তিনিও সুপ্রীম কোর্টের আইনজীবি)তার বন্ধু, তাই শেষ কথা হিসেবে জমিটি না কেনার জন্য তিনি আমাদেরকে উপদেশ দিলেন। আমার বন্ধুদের মাথা খারাপ হবার যোগাড়। কত স্বপ্ন দেখেছে তারা। ফ্লাটের আর্কিটেকচারাল ডিজাইনের প্রাথমিক খসড়াও নাকি তৈরী হয়ে গেছে ইত্যাদি ইত্যাদি।

এবার দালাল মহাশয় মাঠে নামলেন। এসি ল্যান্ডের অফিসে যিনি মিস কেস করেছেন তাকে ৩৫ লক্ষ টাকা দিয়ে রফা করা হল। এরপর বেরিয়ে এলো আরেক দাবীদার। তাকে ১০ লক্ষ টাকা দিয়ে মুচলেকা নেয়া হল। শরফুদ্দিন সাহেবকে আপোষে আসতে প্রস্তাব দেয়া হল। কাগজপত্র, ভয় ভীতি ইত্যাদি দেখিয়ে ৬৫ লক্ষ টাকায় তার সাথে আপোষ রফা করা হল যেন তিনি ব্যাংকের নিলামের বাকী টাকা পরিশোধ না করেন। এরপর হাইকোর্টে রীট চলমান থাকা অবস্থায় আমার বন্ধুরা জমিটি বায়না করে ফেললো। আমি অনেক আগেই না করে দিয়েছিলাম। এখন জমিতে মাটি ভরাট চলছে। রাজউকে প্লান জমা দেয়া হয়েছে। পুর্নাংগ সীমানা দেয়াল তোলা হয়েছে। কিন্তু রীট নিস্পত্তি হয়নি।

আমি আজও ভেবে পাই না, ১৯৫২ সালের যেই দলিলে ৩৫ শতক জমি কেনা হল, সেই দলিলকে উদ্ধৃত করে কিভাবে ১০১ শতক জমি বিক্রি হলো? সিএস পরচা অনুযায়ী বাকী ৬৬ শতক জমি'র মালিক কে? তারা কোথায়?

দশে মিলি করি কাজ, হারি জিতি নাহি লাজ। আমার বন্ধুরা সবাই মিলে একাজ করেছে। আমি কি বেরিয়ে এসে ভুল করলাম?

বিঃ দ্রঃ এখানে সবার ছদ্মনাম ব্যবহার করা হয়েছে।